COVID – 19 – Alterações ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda.
Como era previsível, a pandemia COVID-19 tem tido implicações diretas no setor imobiliário e, muito particularmente, em inúmeras relações de arrendamento.
Antes desta pandemia já havia estudos que apontavam para a existência de uma taxa de esforço muito elevada nos arrendamentos habitacionais, o que assumia particular relevo em Lisboa. Ora a pandemia, ao implicar, por um lado, uma quebra de rendimentos por parte de inúmeras famílias e, por outro, um clima de forte incerteza quanto ao futuro levou, naturalmente, a que muitos arrendatários se vissem impossibilitados ou com inúmeras dificuldades para cumprirem, pontualmente, as suas obrigações contratuais.
Esta quebra de rendimentos por parte da população em geral, associada às medidas excecionais e temporárias de resposta à pandemia (designadamente, medidas de confinamento, encerramento de instalações e de estabelecimentos, e suspensão de atividades económicas) levou a que também muitos arrendatários não habitacionais fossem confrontados com dificuldades para cumprir.
Sucede que, como é evidente, esta pandemia não afetou apenas arrendatários na medida em há muitos senhorios que necessitam do pagamento pontual das rendas para prosseguirem o seu objeto social (no caso de pessoas coletivas) ou para cumprirem as suas obrigações para com terceiros.
Perante este difícil enquadramento, muitos senhorios e arrendatários, dentro de um espírito de colaboração e boa-fé, têm procurado, entre si, adaptar relações contratuais, de forma transitória ou definitiva.
Paralelamente, o próprio legislador tem vindo a intervir tendo em vista minimizar os impactos da atual conjuntura quer para senhorios, quer para arrendatários, sendo neste enquadramento que surge a Lei n.º 17/2020, de 29 de maio, que procede à primeira alteração ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devidas nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.
Deste diploma merecem especial destaque os seguintes aspetos:
- No âmbito dos arrendamentos habitacionais, os arrendatários com quebras de rendimentos juridicamente relevantes, nos termos da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.) a concessão de um empréstimo, sem juros, para pagamento de parte das rendas que se vençam entre 1 de abril de 2020 e 1 de setembro de 2020.
- No âmbito dos arrendamentos (não habitacionais), caso haja estabelecimentos de restauração que se encontram encerrados (incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio) ou estabelecimentos (normalmente abertos ao público) encerrados (estabelecimentos destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços) ou que tenham as respetivas atividades suspensas, por força de disposição legal ou medida administrativa, os respetivos arrendatários podem diferir o pagamento das rendas vencidas, durante os meses em que se verifiquem esses impedimentos ou no mês subsequente, com o limite máximo de 1 de setembro de 2020. Nestas situações, o período de regularização da dívida dos arrendatários não habitacionais só tem início a 1 de setembro de 2020 ou após o término do mês subsequente àquele em que cessar o impedimento, se anterior a esta data.
- No âmbito dos arrendamentos (não habitacionais), quaisquer rendas vencidas e cujo pagamento foi diferido, ao abrigo dos regimes excecionais emanados no âmbito da pandemia COVID-19, devem ser regularizadas através de prestações mensais (correspondentes ao valor resultante do rateio do montante total em dívida pelo número de meses em que esta deva ser regularizada), pagas juntamente com a renda do mês em causa, e com o limite máximo de junho de 2021.
Conjugando as alterações legislativas referidas supra com o disposto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, resulta claro que algumas destas novas medidas se encontram dependentes de específicas vicissitudes. É assim essencial que os arrendatários, o mais brevemente possível, criem condições para o cumprimento das suas obrigações ou, no caso de tal não se revelar possível, que procurem, atempadamente, celebrar acordos com os senhorios para tentar evitar futuros litígios.
Lisboa, 03 de Maio de 2020
Luís Rodrigues da Silva & Associados, Sociedade de Advogados, S.P.R.L.